이재명 정부 부동산 정책
다주택자 세금 · 대출 규제 · 투자 전략 완전 정리
6·27 대출규제, 9·7 공급대책, 10·15 안정화 대책, 양도세 중과 부활까지 — 무엇이 바뀌고, 어떻게 대응해야 하는가
⚡ 핵심 요약 — 이것만은 꼭 알자
이재명 정부, 부동산을 어떻게 보고 있나?
2025년 6월 출범한 이재명 정부는 "세금으로 집값을 잡지 않겠다"는 선거 공약을 내걸었습니다. 문재인 정부의 세금 규제 일변도, 윤석열 정부의 시장 자율 강조와 달리 '공급 확대'를 핵심 축으로 부동산 시장 안정을 꾀하는 제3의 노선을 천명한 것입니다.
그러나 출범 직후 서울 강남 3구와 한강벨트를 중심으로 집값이 가파르게 오르자 정부는 불과 4개월 만에 세 차례의 강도 높은 대책을 연달아 발표하게 됩니다. 특히 2026년 5월 9일 다주택자 양도세 중과 유예 종료를 확정하면서 사실상 '세금 압박'으로 정책 기조가 전환되었습니다.
수도권·규제지역 주담대 최대 6억 원 제한, 다주택자 주담대 전면 금지, 갭투자 차단
수도권 135만 가구 신규 착공, 4기 신도시 조성, 공공임대+민간협업 플랫폼 확대 발표
서울 전역 + 경기 12곳 '3중 규제' (토허구역·투기과열지구·조정대상지역) 지정. 다주택자 취득세·양도세 중과 부활 예고. 15억 초과 주택 주담대 4억 원으로 제한
"2026년 5월 9일 종료는 이미 정해진 것, 재연장 없다"고 X(트위터)에 못 박음
4년간 유예됐던 다주택자 양도세 중과 제도 전면 부활. 지방소득세 포함 최고 82.5%
다주택자, 이제 얼마나 내야 하나? — 세금 완전 정리
① 양도소득세 — 가장 치명적인 변화
이재명 정부의 가장 강력한 카드는 2026년 5월 9일 양도세 중과 유예 종료입니다. 2022년부터 4년간 한시 유예됐던 다주택자 양도세 중과가 드디어 부활합니다.
| 보유 상황 | 기본세율 | 중과세율 (규제지역) | 지방세 포함 최고 | 장기보유특별공제 |
|---|---|---|---|---|
| 1주택 실거주 | 6~45% | 해당 없음 | 49.5% | 최대 80% 적용 |
| 2주택자 (규제지역) | 6~45% | +20%p 중과 | 최고 71.5% | 전면 배제 |
| 3주택 이상 (규제지역) | 6~45% | +30%p 중과 | 최고 82.5% | 전면 배제 |
| 1년 미만 보유 후 양도 | 70% 단일 | 별도 단기세율 | 77% | 적용 불가 |
규제지역 2주택자가 양도차익 3억 원 실현 시: 일반세율 적용(유예 中) → 약 1억 1,400만 원 / 중과 재시행 후 → 약 1억 7,400만 원. 단순 계산으로도 세금이 약 6,000만 원 추가됩니다. 강남권 다주택자의 경우 보유세(종부세+재산세) 합산액이 2.8억 원에서 7억 원 이상으로 급증하는 사례도 보고되고 있습니다.
② 종합부동산세 — 보유만 해도 부담 급증
공시가격 현실화율은 윤석열 정부 기조를 이어받아 69% 수준으로 유지됩니다. 그러나 서울 한강벨트를 중심으로 집값이 급등하면서 공시가격 자체가 상승하여 실질 보유세 부담이 크게 늘어나고 있습니다.
| 구분 | 공제금액 | 세율 범위 | 특이사항 |
|---|---|---|---|
| 1세대 1주택자 | 공시가 12억 원 | 0.5%~2.7% → 0.35%~1.5% (완화) | 고령자 최대 60%, 장기보유 최대 50% 공제 |
| 일반 다주택자 | 공시가 9억 원 | 0.6%~6.0% → 0.5%~4.0% | 1주택자 대비 불리한 과세 구조 |
| 10·15 대책 이후 다주택 | 공시가 9억 원 | 세율 추가 인상 + 세부담 상한 폐지 검토 | 공정시장가액비율 100% 적용 추진 |
③ 취득세 — 신규 매수 문턱 높이기
10·15 안정화 대책으로 규제지역 내 다주택자 취득세 중과가 부활했습니다. 집을 한 채 더 사는 순간 엄청난 세금 부담이 발생합니다.
| 매수 상황 | 취득세율 | 비고 |
|---|---|---|
| 생애최초 구입 (9억 이하) | 감면 혜택 50% | 실수요자 지원 |
| 1주택 (6억 이하) | 1% | 기본세율 |
| 규제지역 2주택 취득 | 8% | 중과 부활 |
| 규제지역 3주택 이상 취득 | 12% | 사실상 진입 차단 수준 |
④ 임대소득세 — 다주택 임대 시 과세 강화
다주택자가 주택을 임대할 경우 임대소득에 대한 세금도 강화됩니다. 연 임대 총수입이 2,000만 원을 초과하면 종합과세(누진세율) 대상이 됩니다. 특히 고가주택(기준시가 12억 원 초과) 2주택자는 전세보증금 합산에 대해 간주임대료를 과세하는 기준도 새롭게 구체화됐습니다.
대출 규제 총정리 — 돈 빌려 집 사는 시대는 끝났다
이재명 정부는 세금 대신 대출 규제를 전면에 내세웠습니다. 출범 직후인 2025년 6월 27일, 금융위원회는 수도권·규제지역 내 주담대 최대한도를 6억 원으로 제한하는 고강도 대책을 전격 발표했습니다. 이어진 10·15 대책에서는 15억 원 초과 주택의 주담대를 4억 원으로 더욱 압축했습니다.
다주택자 주담대 전면 금지
수도권·규제지역의 다주택자는 신규 주택 구입 목적의 주담대를 한 푼도 받을 수 없습니다. 갭 투자 원천 차단.
미처분 1주택자도 주담대 금지
기존 주택을 처분하지 않은 1주택자도 추가 주담대 불가. 주택 교체도 사실상 현금 거래 또는 매각 선행 필수.
수도권 주담대 한도 6억 원
수도권 규제지역 내 주택 구입 주담대 최대 6억 원으로 제한. 15억 초과 고가주택은 4억 원으로 더욱 압축.
만기 30년 이내 제한
규제지역 주담대 만기를 30년 이내로 제한. 40년 초장기 대출로 월 상환액을 낮추는 '영끌 전략' 차단.
전세 대출 한도 2억 원
전세 대출 한도를 2억 원으로 일원화(2026년 4월 시행 예정). 전세 대출로 매매 자금 마련하는 갭 투자 차단.
재건축 이주비 대출 0원
6·27 대책으로 다주택자 이주비 대출이 사실상 0원으로 제한. 수도권 재건축·재개발 사업에 심각한 차질 우려.
이재명 대통령은 대선 공약으로 재건축·재개발 활성화를 내세웠으나, 다주택자 이주비 대출 규제(다주택자 0원)로 인해 서울 재건축 조합의 사업 진행이 사실상 '올스톱' 위기에 처했습니다. 서울 주요 재건축 단지의 경우 조합원 절반 이상이 다주택자인 만큼, 이 규제가 결과적으로 서울 주택 공급에 역행한다는 비판이 현장에서 나오고 있습니다.
앞으로 부동산 정책은 어디로 향하는가?
이재명 정부의 부동산 정책을 이해하는 핵심 키워드는 '실수요자 보호 + 다주택 투기 억제 + 공급 확대'의 삼각 구도입니다. 향후 정책 방향은 아래 네 가지 축으로 전개될 가능성이 높습니다.
🏠 공급 확대는 지속 — 하지만 시간이 필요
수도권 135만 가구 착공, 4기 신도시, 기본주택(공공임대) 시범단지 입주(2026년 상반기)가 예정되어 있습니다. 그러나 공사비 급등으로 착공 실적이 예년의 40%에 그치고, 2026년 서울 입주물량은 2025년의 13.6% 수준으로 급감 전망입니다. 공급 효과가 가격 안정으로 이어지기까지는 최소 3~5년이 걸립니다.
💸 세금 압박 지속 — 5월 9일이 분기점
2026년 5월 9일 양도세 중과 부활이 이 정부 부동산 정책의 최대 분기점입니다. 다주택자의 매물 출현 여부에 따라 하반기 시장 흐름이 크게 달라질 것입니다. 다만 '버티기 학습효과'가 강한 한국 부동산 시장의 특성상 대규모 매물 출현은 불투명합니다.
🌏 수도권 양극화 심화 우려
토지거래허가구역 지정, 대출 규제 강화로 서울 핵심지역(강남·용산·한강벨트)의 거래가 위축되는 반면, 가격은 오히려 급매 처리 후 더욱 오르는 '규제의 역설'이 나타날 수 있습니다. 수도권-지방 간, 서울 핵심지-외곽 간 양극화가 심화될 가능성이 높습니다.
📊 추가 세제 강화 가능성
집값 상승세가 지속될 경우 ①공시가격 현실화율 인상 ②종부세 세율 추가 인상 ③세부담 상한 폐지 ④공정시장가액비율 100% 조기 적용 등 추가 과세 강화 조치가 발표될 가능성이 있습니다. 정부는 이미 이 카드들을 준비 중인 것으로 알려졌습니다.
부동산R114 분석에 따르면 "당분간 수요 억제와 공급 확대 기조가 맞물려 전개될 것으로 전망"되며, "집값 상승세가 이어질 경우 세금 규제 등 추가 수요 관리 정책이 발표될 가능성도 있다"고 진단합니다. 서울 전문가의 74%는 여전히 서울 집값 상승을 전망하고 있어, 규제와 시장 간의 힘겨루기가 상당 기간 지속될 것으로 보입니다.
이 정책 환경에서 부동산 투자, 어떻게 해야 하나?
이재명 정부의 부동산 정책은 다주택 투기 수요를 강력히 억제하면서 1주택 실수요자는 보호하는 구조입니다. 이 환경에서의 투자 전략은 기존의 다주택 레버리지 전략과 근본적으로 달라져야 합니다. 아래 전략들을 참고하되, 반드시 전문 세무사·법무사와 상담 후 결정하시기 바랍니다.
🎯 5월 9일 이전: 다주택자의 마지막 기회 창
현재 다주택자에게는 2026년 5월 9일이 실질적인 데드라인입니다. 이 날 이전에 계약을 체결하고 잔금을 납부하면 일반 누진세율(유예 기간)을 적용받아 세금 부담을 크게 줄일 수 있습니다. 조정대상지역에서 2년 이상 보유한 주택이라면 이 기간을 적극 활용하고 장기보유특별공제도 챙길 수 있습니다.
✅ 지금 해야 할 것
- 규제지역 불필요한 주택 정리 — 5월 9일 이전 계약 서두르기
- 세무사와 양도 타이밍 세밀하게 계산 (잔금일 기준)
- 실거주 목적 1주택 전략으로 전환 고려
- 비규제지역·비수도권 우량 물건으로 포트폴리오 재편
- 재건축 입주권 투자 시 이주비 대출 불가 전제 자금 계획 수립
- 공동명의 활용으로 양도차익 분산 (증여세 검토 필수)
❌ 하지 말아야 할 것
- 규제지역 신규 주택 추가 매수 (취득세 8~12%, 대출 불가)
- 법인 전환으로 절세 시도 (법인세 중과 최대 70% 함정)
- 전세 대출 활용한 갭 투자 (전면 차단, 원천 봉쇄)
- 5월 9일 이후를 기다리며 버티기 (세금 2~3배 폭탄)
- 주담대 불가 상황에서 고금리 사금융 의존한 레버리지 투자
🔍 유망 투자 방향 분석
1기 신도시 재건축 수혜주
노후계획도시 정비 특별법 본격 시행으로 분당·일산·평촌 등 1기 신도시는 중장기 재건축 수혜가 기대됩니다. 단, 이주비 대출 규제로 단기 사업 차질 가능성에 유의하세요.
비규제지역 우량 물건
인구 증가 중인 수도권 외곽, 세종, GTX·신도시 호재 지역 등 비규제지역은 취득세·대출 규제에서 상대적으로 자유롭습니다. 장기보유 전략에 적합합니다.
소형 1주택 실거주 전략
정부의 '1주택 실수요자 보호' 기조를 활용, 서울 핵심지 소형 1주택을 실거주 목적으로 보유하면 가장 세금 부담이 적고 장기 가치 상승을 기대할 수 있습니다.
수익형 부동산 (오피스텔·상업용)
주거용 다주택 규제를 피해 수익형 부동산(오피스텔, 상업용 부동산)으로의 자금 이동이 늘고 있습니다. 다만 공실률·수익률 분석이 선행되어야 합니다.
📋 다주택자 절세 체크리스트
- 5월 9일 데드라인 역산: 계약일~잔금일 일정 세무사와 정밀 계획 수립
- 장기보유특별공제 적용 여부 확인: 중과 유예 기간(~5.9) 내 양도 시 공제 가능, 이후 배제
- 주택임대사업자 등록 검토: 일정 요건 충족 시 종부세 합산배제, 취득세 감면 등 혜택 (단, 의무임대 기간 준수 필수)
- 공동명의 전략: 배우자 공동명의 시 양도차익 분산 가능 (증여세 사전 계산 필수)
- 자금 출처 소명 준비: 정부가 상시 부동산 투기 기획조사 및 자금 출처 세무조사 병행 중
- 증여 타이밍: 증여세율(10~50%)과 양도세 중과(최고 82.5%) 비교 후 유리한 방향 선택
📌 결론 — 지금은 '버티기'가 아닌 '재편'의 시간
이재명 정부의 부동산 정책은 단기적으로 강력한 다주택 억제 기조를 유지하면서, 중장기적으로는 공급 확대를 통한 시장 안정을 목표로 합니다. 세금과 대출이라는 두 가지 핵심 레버를 모두 조인 상황에서, 과거 방식의 다주택 갭 투자 전략은 사실상 불가능해졌습니다.
2026년 5월 9일 양도세 중과 부활을 앞두고 다주택자들은 이미 구조적 기로에 서 있습니다. 전문가들은 "버티면 된다"는 학습효과가 여전히 강하게 작동하고 있다고 분석하지만, 이번 정부의 강경 의지와 대통령의 직접 발언을 감안할 때 과거처럼 정권 교체를 기다리는 전략은 더욱 위험해졌습니다.